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謀求擔(dān)保物權(quán)新突破

瀏覽:6283 作者: 時(shí)間:2014-02-21
近日,中央一號(hào)文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》中關(guān)于深化農(nóng)村土地制度改革的內(nèi)容,引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。其中提出的賦予農(nóng)民對(duì)承包地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、農(nóng)村住房抵押、擔(dān)保權(quán)能等更多權(quán)利,這對(duì)商業(yè)銀行而言,具有深遠(yuǎn)意義。因此,如何有效貫徹落實(shí)一號(hào)文件精神,拓展農(nóng)村信貸業(yè)務(wù),是銀行需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

       近日,中央一號(hào)文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》中關(guān)于深化農(nóng)村土地制度改革的內(nèi)容,引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。其中提出的賦予農(nóng)民對(duì)承包地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、農(nóng)村住房抵押、擔(dān)保權(quán)能等更多權(quán)利,這對(duì)商業(yè)銀行而言,具有深遠(yuǎn)意義。因此,如何有效貫徹落實(shí)一號(hào)文件精神,拓展農(nóng)村信貸業(yè)務(wù),是銀行需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。


  農(nóng)村物權(quán)擔(dān)保的政策突破


  在一號(hào)文件中,關(guān)于深化農(nóng)村土地制度改革措施方面,對(duì)商業(yè)銀行影響較大的條款主要有:第17條“賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能,允許承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資”;第18條“允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià),加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度”;第19條“在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下,慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。”


  由此可見(jiàn),一號(hào)文件在農(nóng)村物權(quán)擔(dān)保政策上有了較大的變化,即逐步推進(jìn)農(nóng)村住房抵押,明確農(nóng)民對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押,細(xì)化農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地?fù)?dān)保。目前,我國(guó)農(nóng)村物權(quán)擔(dān)保的現(xiàn)狀主要為,對(duì)農(nóng)房及宅基地使用權(quán)抵押,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押,立法上基本是禁止的。《擔(dān)保法》規(guī)定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)不得抵押。除了在《物權(quán)法》和《土地承包法》中明確規(guī)定的通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包的農(nóng)村土地可抵押外,通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)雖沒(méi)有禁止性規(guī)定,但因規(guī)定不明確,在實(shí)際操作中也無(wú)法對(duì)其進(jìn)行抵押。即使農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押,但在實(shí)際執(zhí)行中卻并不樂(lè)觀。可以說(shuō),在此之前農(nóng)村物權(quán)擔(dān)保工作的開(kāi)展基本上是一潭死水。


  多年來(lái),由于體制等方面原因,農(nóng)村土地價(jià)值和農(nóng)民房屋價(jià)值沒(méi)有得到充分利用。目前,農(nóng)村貸款大多采取自然人擔(dān)保、農(nóng)戶聯(lián)保、公司+農(nóng)戶、經(jīng)銷商+農(nóng)戶、合作社+農(nóng)戶等擔(dān)保方式,主要依靠信用來(lái)拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模,這些擔(dān)保方式存在先天性不足的問(wèn)題,不足以抵御風(fēng)險(xiǎn)。因此,喚醒沉睡的土地和房屋價(jià)值,賦予使用權(quán)人應(yīng)有的融資利益,符合農(nóng)村金融發(fā)展需要。對(duì)銀行而言,這對(duì)完善擔(dān)保方法,拓展農(nóng)村資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村金融健康發(fā)展有著不可估量的影響。


  高度關(guān)注法律法規(guī)變化


  一號(hào)文件主要體現(xiàn)在政策的導(dǎo)向上,從政策出臺(tái)到形成成熟的農(nóng)村流轉(zhuǎn)市場(chǎng),還有很多工作要做,主要體現(xiàn)在:


  首先是立法需緊跟時(shí)代脈搏。相關(guān)立法的禁止和法律條文的含糊不清使得土地承包經(jīng)營(yíng)和農(nóng)房抵押發(fā)展舉步維艱,相關(guān)部門應(yīng)抓緊研究拿出規(guī)范的實(shí)施辦法,建立配套的抵押資產(chǎn)處置機(jī)制,推動(dòng)修訂相關(guān)法律法規(guī),對(duì)此銀行應(yīng)高度關(guān)注法律法規(guī)的變化。


  其次是流轉(zhuǎn)模式應(yīng)更加便利。目前,因?yàn)榉稍试S抵押的農(nóng)村物權(quán)還存在流通障礙,或僅局限于所在集體內(nèi)部,流通空間過(guò)于局促;或受制于繳存土地出讓金的影響,土地出讓金嚴(yán)重?cái)D占其抵押融資價(jià)值,且程序繁瑣,難以變現(xiàn)。此前,國(guó)家政策不允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)在集體外流轉(zhuǎn),這就大大降低了其流通性。因此,土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村土地制度改革的關(guān)鍵所在,土地流轉(zhuǎn)模式有待進(jìn)一步破冰、完善。


  最后是配套機(jī)制需加以完善。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)抵押市場(chǎng)的完善,需多項(xiàng)配套機(jī)制,如農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作。抵押資產(chǎn)處置配套機(jī)制,目前表現(xiàn)在處置時(shí)因集體成員礙于人情世故無(wú)人受讓、產(chǎn)權(quán)交割困難、農(nóng)村地方保護(hù)嚴(yán)重等問(wèn)題。此外,農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系的完善、農(nóng)村信用體系進(jìn)一步培育、農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化等工作都需依次推進(jìn),逐步形成完善的農(nóng)村金融市場(chǎng)。


  銀行應(yīng)提早準(zhǔn)備修煉“內(nèi)功”


  “一號(hào)文件”需要“一號(hào)效應(yīng)”,在國(guó)家政策指引的基礎(chǔ)上,筆者認(rèn)為,銀行還需修煉“內(nèi)功”,做好各種應(yīng)對(duì)措施:


  審慎做好農(nóng)村信貸投放工作。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)抵押雖拓寬了融資渠道,但當(dāng)前還需要以傳統(tǒng)、成熟的方式,審慎做好農(nóng)村信貸業(yè)務(wù)。要嚴(yán)格把控貸款的準(zhǔn)入條件,在第一還款來(lái)源切實(shí)可行的前提下,綜合運(yùn)用公司+農(nóng)戶、經(jīng)銷商+農(nóng)戶、合作社+農(nóng)戶、自然人擔(dān)保等成熟方式,加強(qiáng)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)的合作,強(qiáng)化對(duì)涉農(nóng)企業(yè)、農(nóng)戶的支持力度。


  積極應(yīng)對(duì)政策形勢(shì)的變化。銀行要切實(shí)采取有效措施,緊跟法律法規(guī)的變化。在充分利用經(jīng)營(yíng)性水域使用權(quán)、林地使用權(quán)、部分林權(quán)等擔(dān)保方式基礎(chǔ)上,探索農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村房產(chǎn)所有權(quán)等抵押擔(dān)保貸款產(chǎn)品,研究涉農(nóng)金融領(lǐng)域的貸款保證保險(xiǎn)(放心保)和信用保險(xiǎn)等相關(guān)產(chǎn)品及配套的內(nèi)部規(guī)章制度管理辦法。一旦外部法律法規(guī)出現(xiàn)變化,銀行就可提前搶占市場(chǎng)先機(jī),有效拓展金融服務(wù)渠道,提供優(yōu)質(zhì)高效的金融服務(wù)。